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【明報專訊】多倫多市一名女子為住宅單位做了5年定期按揭,但2年後因意外要求提前中止按揭,被銀行罰了16,000元,賣掉單位賺取的差價也補不了。有華裔貸款代理提醒買家在簽合約前,必須留心條款。

承諾貸款財務總裁何啟新向本報指,以上個各家銀行信貸比較案十分普遍,很多人會因各種原因提前中斷按揭,如要換樓或需賣樓套現。這時候借貸人需還3個月利息或利率差額(interest rate differential,即借款人的按揭利率和現在5年定期利率的差價),以金額較高為準。

「主要是看當時利率的情況,若利率高於借貸人最初做的(利率),那當然不會有差額,因為(銀行)收回你的錢再放出去,還賺得比你以前的多,那他只會收3個月的利息。」但相反,若最初做定期的利率很高,但現在息率下跌很多,便要繳付高昂的差額。何啟新指,合同會披露利率差額罰金的計算方法,因此買家必須先看清楚。

不過他認為買家經常因惰性,忽略細節,「很多人買樓都不會看完整份合同」,但各家銀行信貸比較即使不看也應問清楚,包括甚麼時候要繳交罰款和罰款的計法。他指出法例規定銀行和貸款公司必須在簽約前,向客戶解釋條款,但「是否所有人都遵守呢?我想不是百分百了。」

雖然今次個案涉及銀行貸款,但他仍然認為「銀行還是安全點」,因為他們要遵守相關條款,「其他(非銀行)按揭經紀,好多時出於惰性,懶得講咁多。」他又說,因罰金金額隨利率上落,有意中止按揭的人士最好在決定行動時,到銀行查詢罰金金額。

他認為個案中的萬多元罰金「有價講」,若借貸人再買第二個物業,重新做按揭,可能會少罰一點。

雖然現在息率低,但何啟新各家銀行信貸比較提醒準買家仍需注意其他方面,看應做浮動還是定期按揭,「要看自己的情況,收入是否穩定,工作是否穩定,負債比率是高是低;若你的負債比率高,利息高少少便會覺得吃力。」他建議多付一點利息,做5年定期,5年內也不用頭痛。

「若你的各家銀行信貸比較收入穩定,可做短期按揭,短期波幅大,延長後的利息可能高好多,但若利息跌的話,你也能享受低息。」多家銀行均表示,優化配置信貸資源,積極支持發展前景良好、國家大力倡導的戰略性新興產業,以及小微企業,以及個人的消費信貸。對於地方政府融資平台、房地產、產能過剩行業的貸款實行限額管理。進一步壓縮鋼貿、光伏、造船、煤炭等「兩高一剩」行業的貸款。

  本報記者 李玉敏 北京報導

  2015年,「資產荒」成了熱門詞彙。在國內經濟增速放緩,實體經濟有效需求各家銀行信貸比較不足的大背景下,銀行業的信貸資產呈進一步萎縮趨勢。

  21世紀經濟報導記者梳理在港H股上市的錦州銀行、青島銀行、盛京銀行、徽商銀行、重慶農商行等多家銀行的年報發現,中小銀行的這一表現更為明顯。這幾家銀行中,2015年貸款在總資產中的佔比進一步下降,有的甚至不足30%。

  優質信貸資產難覓,銀行不得不把大量的資金配置到其他相對安全的資產中去,比如信託公司、證券公司、保險公司及資產管理公司發行的信託受益權項目以及銀行同業發行的理財產品和債券市場上評級較高的債券。

  以錦州銀行為例,截至2015年末,該行資產總額3616.6億元,其中貸款總額1011。74億元,佔總資產比重僅28%,比上年末減少了7.4個百分點。與此同時,投資證券及其他金融資產快速增加,佔比上升了12.4個至57.8百分點,成為該行資產的最大組成部分,總規模達到了2090.3億元。

  貸款佔比不足五成

  錦州銀行的情況並非特列,其他城商行也表現出信貸資產佔比下降、投資類資產快速增加的趨勢。21世紀經濟報導記者發現,前述幾家銀行的貸款佔比均不到50%,且有進一步下降的可能。

  同為來自東北的盛京銀行,2015年末資產總額為7016.29億元,同比增長39.4%。其中發放貸款和墊款餘額為1954.60億元,佔比僅為27.86%,比上年末減少3.6個百分點。

  青島銀行2015年末資產總額1872.35億元,同比增長310.69億元,增幅19.90%。不過該行的各項貸款為726.96億元,同比增長97.07億元,增幅15.41%。從中可以看出,貸款的增速慢於資產增速,且在總資產中的佔比僅為38.82%,比2014年末下降1.50個百分點。

  徽商銀行至2015年末,資產總額為6361億元,同比增長31.77%;貸款和墊款總額為人民幣2434.34億元,占資產總額比例為38.26%,比上年末下降7.19個百分點。

  此外,重慶農商行2015年末總資產7168億元,增幅15.82%。其中,客戶貸款及墊款總額為2685.85億元,佔比為37.47%。與此同時,投資證券餘額為2092.27億元,佔比為29.19%。

  某銀行業人士向21世紀經濟報導記者表示,「不僅僅是上市銀行,其他的中小銀行情況也類似。不過資產荒只是表象,實體經濟信貸需求的確在放緩,關鍵是某些有貸款需求的客戶風險又很高。比如產能過剩行業,既不符合監管政策,銀行出於風險考慮自身也不敢放。」

  已披露的銀行年報中同時顯示,前述幾家銀行的不良貸款餘額和不良率均出現上升。

  比如,錦州銀行不良貸款10.46億元,比上年增加1.67億元,不良貸款率1.03%,比上年末增加0.04個百分點。青島銀行不良貸款總額8.64億元,比上年末增長1.46億元,不良貸款率1.19%,比上年末微增0.05個百分點。徽商銀行不良貸款餘額為23.98億元,比上年末增加5.71億元;不良貸款率為0.98%,比上年末提高0.15個百分點。

  與此同時,銀行的信貸結構也在進行調整。

  多家銀行均表示,優化配置信貸資源,積極支持發展前景良好、國家大力倡導的戰略性新興產業、小微企業,以及個人消費信貸。對於地方政府融資平台、房地產、產能過剩行業的貸款實行限額管理,進一步壓縮鋼貿、光伏、造船、煤炭等「兩高一剩」行業的貸款。

  投資金融規模資產翻番

  在信貸需求不足或者稱之為優質信貸資產較少的情況下,即使基準利率已多次下降,銀行的資金成本並未出現大幅下降。因此,不得不尋求其他相對安全且收益尚可的資產。

  披露的銀行年報顯示,錦州銀行2015年投資證券及其他金融資產快速擴張。截至去年末,該行投資證券及其它金融資產凈額為2090.32億元,佔總資產57.8%,是該行資產的最大組成部分,其中包括債權投資、股權投資、理財資金投資、應收款項類投資等。

  在錦州銀行的利息收入中,投資證券及其他金融資產收入為135.4億元,付息率為 8.12%。這部分的收入較2014年的57.88億元翻了一倍以上,比2015年的貸款利息收入71.53億元也更高。

  青島銀行的投資844.83億元,在資產中佔比為 45.12%,超過信貸。投資具體包括,以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產、可供出售金融資產、持有至到期投資和應收款項類投資。

  在2014年中規範同業業務的127號文出台以後,銀行的非標資產投資有所下降。不過在「資產荒」的背景下,非標資產的投資,特別是信託受益權和資管計劃的配置又有所增加。

  盛京銀行的金融投資總額由2014年末的1521.87億元增加106.1%至截至2015年末的3136.29億元。其中貸款及應收款項相關的金融投資較上年末增加1483.86億元,主要是該行持續增加資產管理計劃和信託收益權投資。此外,還有可供出售金融資產較上年末增加19.23億元,主要是增持高流動性、低風險的政策性銀行債券,以提高流動性儲備。

  此外,徽商銀行的投資中應收賬款類金融資產也大幅增加。截至2015年末,該行持有應收款項類投資凈額為891.34億元,比2014年末增加813.37億元,主要是投資的資金信託計劃及資產管理計劃、理財產品大幅增加。



詳全文 實體經濟融資需求放緩 上市中小銀行貸款佔比不足五成【大紀元2016年03月30日訊】(大紀元記者肖捷、安平雅澳洲悉尼報導)澳紐銀行(ANZ銀行)即將對一些海外買家推行更為嚴格的貸款制度。一些貸款經紀人認為,此舉主要是針對中國的投資者。中國投資者已在澳洲、尤其是墨爾本和悉尼購置了數十億澳元的住宅房產。

據澳洲金融觀察報報導,從3月29日起,澳紐銀行將不再接受僅僅基於海外收入證明的貸款申請。該銀行對抵押貸款經紀人們說:「基於百分之百的海外收入的貸款申請將不再被接受。」

澳紐銀行於四個月前宣布對海外買家進行評審,現在也宣布了對其他貸款人實行更嚴格的規定,以防止欺詐和洗錢。

就在開發商們擔心銀行給投資者的貸款數額下降、中國的資金管制以及省計劃政策的混亂(特別是墨爾本)將會減緩投資的情況下,澳紐銀行又推出了這一變化。

根據摩根大通(JP Morgan)近期的分析,在過去12個月中,借款人考慮再融資貸款(即辦理新貸款)的人數增加了三倍多。

貸款經紀人談變化

盛貸金融(MVP Finance Group)的總經理Morgan Mao表示,這只是政策的變化,ANZ需要更多材料來證明澳洲本地人海外收入的真實性,換言之,就是讓更多本地工作經商人士不再鼓勵他們採用海外收入證明來貸款。對真正的海外人士,貸款這條路並未關閉。坊間對這些一直有很多傳聞,但並不真實。此新政從週二就開始實施了。

如果之後其它銀行再跟進的話,房地產市場肯定會受到很大影響,購房者能一次付清房款的畢竟不多,投資熱情是否能保持原來的水平,方方面面都會受影響。

Morgan Mao最後表示,目前來看,只是一家銀行的行為,至於說幾個月後所有銀行都會這樣做,仍待觀望,但貸款空間是越來越小了。這樣的調整實際是回歸理性的一個局面,不管是從貸款還是從房產市場上。因為近幾年貸款市場良莠不齊,太多新公司,其中一些做法非常離譜,現在這樣的調整很好,就像大浪淘沙。

Apple Home Loan的經紀人Justin Yang表示,向海外收入證明者提供購房貸款,Westpac、NAB和ANZ三家做得多一些。他們29日剛剛收到ANZ銀行的通知收緊海外收入房貸政策,如果海外收入少於總收入的50%,並不受影響;超過50%則有嚴格的限制,還能接受;但如果海外收入是全部收入的話會被拒絕提供貸款。

去年年底多家銀行查出貸款證明造假事件後,各銀行收緊房貸政策,政府監管機構也很重視,很大程度上導致自去年底房地產的轉冷。

澳紐銀行具體舉措

對貸款價值比(LVR)—貸款與所購買房產的比例—超過50%的貸款申請,將有政策要求查明其資金的來源和規模。

對現有貸款的再融資、包括借款人試圖得到更佳的貸款條款和條件的情況,將會有嚴格的控制。

這些對海外買家的規定包括:需要有未經翻譯的原始文件的複印件和嚴格的護照審查程序,諸如外國申請者必須向銀行提供護照上所有蓋章的頁數。

此外,澳紐銀行還規定,有工資收入的外國申請者還必須通過六項嚴格的文件評估,包括提供全面的就業合同、納稅申報表、當前的簽證文件和原始文件,未翻譯的文件等。

自創企業的海外申請者也需要提供證明其生意經營已超過兩年以及他們所有權結構的細節。

貸款額不到房產價值50%的借貸者也必須提供額外的文件證明。

在海外工作的澳洲人貸款申請者將不受貸款限制的影響,但仍需要提供額外的文件。

澳紐銀行最近增加了不適用於臨時居民或臨時簽證持有者的產品範圍,仍可用的產品包括固定利率和標準可變利率的住房投資貸款。

澳紐銀行已向貸款經紀商表示,如果申請人對其申請有「正當的競爭性的理由」,可以酌情處理。

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